受季节性因素影响，马来西亚房地产市场在2025年初出现短暂回调。根据国家银行（BNM）最新数据显示，2025年1月房地产贷款申请同比下降12.3%至448亿令吉，环比减少5.1%，结束了2024年10月至12月的连续增长趋势。MIDF研究（MIDF Research）指出，学校假期及农历新年假期可能导致购房需求短暂放缓。
与此同时，房贷批准金额同比减少7.8%至188亿令吉，环比大跌20.7%，为7个月以来首次下滑。贷款批准率从2024年12月的50%降至2025年1月的42%，主要受贷款申请减少影响。MIDF研究预计，2月房贷申请及批准量将维持低迷，但3月起有望反弹。
房地产股业绩分化
尽管房贷数据疲软，2024年第四季度（4QCY24）房地产股业绩仍保持韧性。根据MIDF研究数据，7家主要房地产公司中，3家盈利超预期，2家符合预期，2家低于预期。整体来看，房地产企业盈利同比增长5%，受稳定的新销售和成本管控支撑。
- 盈利超预期：实达生态（Eco World Development，ECOWLD，8206，主板产业股）、双威集团（Sunway Berhad，SUNWAY，5211，主板产业股）和UOA发展（UOA Development，UOADEV，5200，主板产业股）表现强劲，主要得益于更高的项目进度账单收入。
- 符合预期：马星集团（Mah Sing Group，MAHSING，8583，主板产业股）和实达集团（S P Setia，SPSETIA，8664，主板产业股）表现稳定，但受成本上升和融资成本增加影响。
- 低于预期：IOI产业（IOI Properties Group，IOIPG，5249，主板产业股）和美景控股（Matrix Concepts，MATRIX，5236，主板产业股）因项目进度放缓，导致盈利逊色。
2025年房地产展望仍正面
尽管短期市场面临挑战，MIDF研究维持对房地产行业的正面（Positive）评级，认为该行业仍具增长潜力。主要利好因素包括：
- 柔佛-新加坡特别经济区（JS-SEZ）及新柔捷运系统（RTS）带动区域房产需求。
- 数据中心及工业地产需求增加，助推地产开发商释放土地价值。
- 隔夜政策利率（OPR）维持在3%，有助于稳定房贷利率，支撑购房情绪。
MIDF研究推荐两大房产股：
- 马星集团（Mah Sing Group，MAHSING，8583，主板产业股）
- 目标价：RM2.09（现价：RM1.13）
- 2024年核心盈利增长9.8%至2.37亿令吉，2025年新销售目标2.65亿令吉，高于2024年的2.41亿令吉。
- 旗下Mah Sing DC Hub @ Southville City将贡献长期经常性收入。
- 实达生态（Eco World Development，ECOWLD，8206，主板产业股）
- 目标价：RM2.11（现价：RM1.74）
- 2024年核心盈利增长29.7%至3.54亿令吉。
- 2024年新销售达4.07亿令吉，超出3.5亿令吉的目标，主要受6.26亿令吉土地销售推动。
MIDF研究指出，尽管房地产贷款数据短期承压，但行业基本面依然稳健，预计2025年市场将逐步回暖，尤其是受柔佛经济区及基础设施投资带动的区域房地产需求将持续增长。
