购物中心与零售业是紧密相连的商业生态系统，不仅影响着无数零售商的增长轨迹，也塑造着消费者行为和市场趋势。随着商业地产的发展，购物中心已从传统的购物场所演变为多功能商业资产，涵盖零售、餐饮、娱乐及社交互动等多元业态，推动商业地产价值提升，并在资本市场上扮演更为关键的角色。
蛇年经济启示：灵活应变以驱动长期增长
2025年是农历蛇年，蛇象征着灵活适应和变革，这一特性对于零售业和购物中心至关重要。当前市场竞争加剧，购物中心必须加速调整经营模式，以应对消费者需求的快速变化，同时优化资产配置，以提升投资回报率（ROI）。
在疫情后复苏阶段，购物中心经历了两大显著趋势：消费回暖与结构性调整。2022年，由于“报复性消费”带来的强劲复苏，购物中心客流和销售额迅速反弹。但到了2023年，市场进入稳定期，消费行为逐步回归理性。这一过程中，购物中心开始重新评估资产配置，剔除低效业态，引入更具市场竞争力的品牌及体验型零售模式，以提升坪效（Sales Per Square Foot, SPSF）。
此外，区域经济因素同样影响着购物中心的表现。例如，吉隆坡、槟城、柔佛及东马等区域受益于新加坡元走强及中国游客回流，带动高端消费市场增长。部分购物中心通过调整品牌组合，优化租赁策略，使得单位租金收入（Revenue Per Available Space, RevPAS）显著提升。
商业地产再升级：购物中心如何优化投资回报
展望2025年，购物中心的核心竞争力将聚焦于能源效率、运营优化及数字化转型。
- 能源管理：通过投资智能节能系统（如可变速空调、低损耗变压器），购物中心可降低运营成本，同时符合ESG（环境、社会及公司治理）投资趋势，吸引更多机构投资者。
- 数据驱动运营：通过大数据分析，精准把握消费者需求，使商场的租户组合、促销活动及空间布局更具针对性，提高租金收益。
- 混合零售模式：线上线下融合（O2O）成为主流趋势，购物中心需构建全渠道购物体验，如增强店内数字互动、打造体验型消费空间，以提高消费者粘性。
此外，部分购物中心正在探索替代收入来源，例如利用场地进行短期租赁（pop-up store）、举办商业展览及品牌快闪活动，以最大化场地价值，并提升现金流管理能力。
购物中心的金融策略：降本增效与资本运作并行
在宏观经济环境波动、监管成本上升的背景下，购物中心的盈利模式正从单一租赁收入向多元化商业模式转型。
- 成本控制：面对电费上涨、最低工资调整及监管费用增加，购物中心正通过重新谈判租约、引入联合营销模式及优化物业管理，提高整体运营效率。
- 资产证券化：部分购物中心通过设立REITs（房地产投资信托基金）或与投资基金合作，将资产证券化，以优化资金流动性并增强投资回报。
- 跨界合作：与政府机构、旅游部门及电商平台合作，推动区域零售发展，提升国际游客消费贡献。
总结：购物中心如何在蛇年持续创造价值
全球零售业正迈入“体验经济”时代，购物中心需要持续创新，以提升资产价值及市场竞争力。
- 优化业态组合：聚焦高增长行业，如运动、健康、科技消费品及沉浸式娱乐体验。
- 强化数据驱动：利用AI分析消费趋势，调整品牌引入策略，提高坪效。
- 提升ESG价值：通过绿色建筑、智能管理系统，吸引机构投资者并增强长期可持续性。
- 探索资本运作：利用REITs、并购及资产优化，提高投资回报率。
在蛇年这一象征灵活变革的年份，购物中心的运营策略将决定其长期增长轨迹。通过精准把握市场趋势、优化资产配置及强化消费者体验，购物中心不仅能在竞争中保持领先，还能为投资者创造更大价值，持续推动商业地产市场的发展。
新闻来源：the star
